Ce que dit la loi : l'article L.412-6 du CPCE
L'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) est la référence légale de la trêve hivernale. Il dispose qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, sauf si le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
La portée de cet article est précise : il suspend l'exécution des mesures d'expulsion. Il ne suspend pas la procédure dans son ensemble. Cette distinction est fondamentale pour les bailleurs sociaux.
Ce que la trêve hivernale interdit :
- Faire exécuter une décision d'expulsion par un commissaire de justice
- Procéder à toute mesure de déguerpissement d'un occupant de locaux à usage d'habitation
Ce que la trêve hivernale ne suspend pas :
- Les relances amiables et les négociations de plan d'apurement
- Le signalement des impayés à la CAF ou à la MSA
- La délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice
- L'introduction d'une procédure judiciaire devant le tribunal
- Le prononcé d'une décision de résiliation de bail par le tribunal
- L'instruction des dossiers CCAPEX
Les exceptions à la trêve hivernale
La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles l'expulsion peut être exécutée pendant la période hivernale, même si elles restent marginales dans la pratique des bailleurs sociaux :
Le relogement assuré. Si le bailleur peut garantir un relogement dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille, la trêve ne s'applique pas. Cette exception est rarement mobilisée par les bailleurs sociaux, qui ne disposent généralement pas d'un logement de relogement disponible en temps réel.
L'arrêté de péril. Lorsque l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril, les occupants peuvent être expulsés pendant la trêve. Cette disposition vise à protéger les occupants d'un bâtiment dangereux.
L'introduction sans droit ni titre par manoeuvres ou voies de fait. Les squatteurs qui ont pénétré dans un logement par effraction ou contrainte ne bénéficient pas de la protection hivernale.
Le conjoint violent. L'expulsion du domicile conjugal prononcée dans le cadre d'une ordonnance de protection peut être exécutée pendant la trêve.
Ces exceptions ne concernent pas les situations d'impayé de loyer classiques. Pour un bailleur social gérant des locataires en retard de paiement, la trêve s'applique intégralement.
Ce que vous pouvez faire entre novembre et mars
La trêve hivernale est souvent vécue comme un temps mort par les équipes de recouvrement. C'est une erreur stratégique. Cinq mois de procédure amiable et de préparation judiciaire sont à portée. Les organismes qui les utilisent ont une longueur d'avance dès le 1er avril.
Continuer les relances amiables
Il n'existe aucune restriction légale sur les contacts amiables pendant la trêve. Appels téléphoniques, SMS, emails, courriers de relance : tout est permis. Mieux, la période hivernale est souvent propice au dialogue : les locataires en difficulté savent qu'ils ne peuvent pas être expulsés et sont parfois plus disponibles pour discuter d'un plan d'apurement.
Un locataire qui accepte un plan d'apurement en décembre et le respecte régularise sa situation avant la fin de la trêve. En avril, son dossier est soldé.
Négocier des plans d'apurement
La négociation d'un plan d'apurement est non seulement permise, elle est recommandée. Les équipes de gestion locative doivent utiliser les mois d'hiver pour proposer des plans réalistes aux locataires en retard, en s'appuyant sur les ressources disponibles : FSL, CAF, service social de secteur.
Un plan conclu en novembre et respecté jusqu'en mars permet d'éviter toute procédure judiciaire. C'est le meilleur résultat possible pour le bailleur et pour le locataire.
Signaler les impayés à la CAF
Les obligations de signalement à la CAF ne sont pas suspendues par la trêve. Un bailleur qui détecte un impayé en décembre doit le signaler dans les deux mois, soit au plus tard en février. Tout délai dans ce signalement risque de compromettre le maintien des APL et de dégrader la situation financière du locataire.
Déposer une requête en justice
La trêve hivernale n'interdit pas d'introduire une procédure judiciaire. Le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l'expulsion, même en plein hiver. La décision du tribunal peut être prononcée pendant la trêve. Seule son exécution sera suspendue jusqu'au 31 mars.
Cette stratégie est pertinente pour les dossiers en impasse : un locataire de mauvaise foi qui refuse tout contact, refuse tout plan d'apurement, et accumule les dettes. En introduisant la procédure en décembre, le bailleur peut obtenir une décision judiciaire dès février ou mars, et l'exécuter dès le 1er avril.
Préparer les dossiers d'escalade
L'hiver est la saison idéale pour préparer les dossiers complexes. Rassembler les justificatifs d'impayé, formaliser l'historique des relances, préparer les éléments pour le commissaire de justice, instruire les dossiers CCAPEX : toutes ces tâches peuvent être réalisées en amont pour que l'équipe soit prête à agir dès la reprise d'avril.
Le calendrier de recouvrement recommandé pour les bailleurs sociaux
| Période | Actions prioritaires |
|---|---|
| Octobre | Identifier tous les dossiers en retard de plus de deux mois. Prioriser les dossiers à fort montant et les locataires sans contact récent. |
| Novembre | Intensifier les relances amiables avant la trêve. Proposer des plans d'apurement. Signaler les impayés constitués à la CAF. |
| Décembre-janvier | Continuer les relances. Instruire les dossiers CCAPEX pour les situations complexes. Introduire des procédures judiciaires pour les dossiers en impasse. |
| Février-mars | Obtenir les décisions judiciaires. Finaliser les plans d'apurement pour les locataires en cours de régularisation. Préparer les dossiers pour les commissaires de justice. |
| 1er avril | Exécuter les décisions judiciaires. Reprendre les expulsions pour les locataires en défaut persistant. |
Ce calendrier suppose une gestion active tout au long de l'hiver. Les organismes qui mettent la procédure de recouvrement en veille entre novembre et mars retrouvent en avril un stock de dossiers aggravés, des locataires qui ont perdu l'habitude de communiquer, et des délais judiciaires allongés.
L'automatisation des relances pendant la trêve
La trêve hivernale ne modifie pas le rythme des relances amiables. Elle peut même justifier une cadence plus soutenue : le locataire qui sait qu'il ne peut pas être expulsé à court terme doit néanmoins comprendre que la procédure avance et que le règlement reste attendu.
Les plateformes d'automatisation permettent de maintenir une pression amiable continue pendant les cinq mois de trêve, sans mobiliser les équipes sur des relances de routine. Les locataires reçoivent des rappels réguliers au nom de l'organisme, avec la possibilité de régulariser en ligne ou de prendre contact avec leur gestionnaire.
Cette continuité est importante pour deux raisons :
- Elle maintient la dette dans le champ de conscience du locataire et augmente les chances de régularisation volontaire
- Elle documente l'effort de recouvrement, ce qui est utile en cas de procédure judiciaire : le tribunal peut tenir compte de l'historique des relances pour apprécier la bonne foi des parties
Questions fréquentes
Solden maintient une cadence de relances amiable continue pendant toute la période hivernale, au nom de votre organisme. Vos dossiers avancent entre novembre et mars. Vous êtes prêts en avril.
Demandez une démonstration adaptée à votre portefeuille.