Ce que dit la loi Hoguet sur la gestion des impayés

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, impose à tout administrateur de biens de détenir une carte professionnelle G (gestion immobilière), une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle.

Le mandat de gestion constitue le cadre contractuel central. Il définit les missions déléguées par le bailleur : encaissement des loyers, gestion des charges, et suivi des incidents de paiement. L'administrateur ne peut agir que dans les limites de ce mandat.

Sur les impayés, la jurisprudence est constante : le mandataire est tenu d'une obligation de moyens, pas d'une obligation de résultat. Il doit déployer des diligences sérieuses. Mais il ne garantit pas l'encaissement.

Les responsabilités précises de l'administrateur vis-à-vis du bailleur

Trois axes structurent votre responsabilité en matière d'impayés.

1. La vérification de solvabilité à l'entrée

La jurisprudence contraint le gestionnaire à s'enquérir de la solvabilité du candidat locataire avant toute signature. Un dossier insuffisant accepté sans réserve engage votre responsabilité si des impayés surviennent.

2. La réactivité dès le premier impayé

Des décisions de justice ont retenu la faute d'un administrateur qui avait attendu près d'un an après les premiers incidents de paiement avant d'engager une procédure judiciaire. La règle pratique : agir dès le deuxième mois consécutif d'impayé.

3. Le respect des délais GLI

Lorsque le mandat intègre une garantie loyers impayés (GLI), les conditions générales imposent des délais stricts pour l'envoi du commandement de payer et la déclaration de sinistre. Ne pas les respecter entraîne le refus d'indemnisation par l'assureur : et une mise en cause de votre responsabilité par le bailleur.

Le processus de recouvrement adapté à la gestion locative

Étape 1 : La relance amiable (J+5 à J+15)

Dès le défaut de paiement constaté, un contact direct s'impose : appel téléphonique, SMS, email. L'objectif est d'identifier la cause (oubli, difficultés passagères, litige sur charges) et d'obtenir un règlement ou un engagement écrit.

Étape 2 : La mise en demeure (J+30)

Si la relance amiable reste sans effet, un courrier recommandé avec avis de réception met formellement le locataire en demeure. Ce courrier déclenche la course contre la montre GLI si une assurance est souscrite.

Étape 3 : Le commandement de payer (J+30 à J+45)

L'acte délivré par un commissaire de justice est le préalable obligatoire à toute procédure d'expulsion. Il ouvre un délai de deux mois au locataire pour régulariser. Il déclenche également formellement la GLI dans la plupart des contrats.

Étape 4 : La déclaration de sinistre GLI

Le sinistre doit être déclaré à l'assureur dans les délais contractuels, généralement dans le mois suivant le commandement de payer. Passé ce délai, la garantie peut être refusée.

Étape 5 : La voie judiciaire

Assignation en référé devant le tribunal judiciaire, audience, ordonnance de résiliation du bail et d'expulsion. Les délais varient de 3 à 12 mois selon les juridictions. Le commissaire de justice exécute la décision.

Quand l'administrateur engage sa responsabilité personnelle

Quatre situations exposent concrètement le mandataire :

La responsabilité n'est pas automatique. Les tribunaux examinent si le mandataire a pris les mesures attendues d'un professionnel diligent. Mais la charge de la preuve pèse sur vous.

Taux d'impayés : l'état du marché en 2025

Les données Imodirect de 2025 indiquent un taux d'impayés de plus d'un mois à 3,43 % en Île-de-France et supérieur à 4 % en province. Un chiffre en hausse régulière depuis 2023.

Fait notable : le taux d'impayés dans les biens gérés par des agences professionnelles (1,97 %) reste nettement inférieur à celui des biens en autogestion (5,33 %). La gestion professionnelle protège. Encore faut-il que les procédures soient tenues.

Questions fréquentes

L'administrateur de biens est-il obligé d'engager des poursuites judiciaires contre un locataire ?
Non. Le mandat de gestion fixe l'étendue des missions. Si les poursuites judiciaires ne sont pas prévues au mandat, l'administrateur doit en informer le bailleur et lui laisser la décision. En revanche, ne pas informer le bailleur et laisser la situation se dégrader constitue une faute caractérisée.
Peut-on cumuler une caution solidaire et une GLI pour le même locataire ?
Non, sauf exception. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit en principe ce cumul. Une exception existe pour les étudiants et les apprentis. En dehors de ces cas, l'administrateur ne peut pas exiger les deux garanties simultanément.
Quel délai maximum entre le premier impayé et le commandement de payer ?
La jurisprudence ne fixe pas de délai légal absolu. En pratique, les tribunaux ont sanctionné des retards supérieurs à 3 mois entre le premier impayé et le premier acte formel. La GLI impose souvent un délai contractuel de 30 à 45 jours après la mise en demeure. Ce délai GLI prime en cas de conflit.

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