Les critères de décision pour passer à l'amiable-judiciaire

Avant d'engager une procédure, une grille d'analyse rigoureuse évite les dépenses inutiles et les erreurs de timing.

Le montant de la dette. Depuis les décrets du 13 février 2026, un impayé locatif est officiellement reconnu dès 450 € de dette ou trois mois consécutifs de retard. Ces seuils conditionnent notamment les démarches CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) dans le logement social. En dessous, l'amiable reste la seule voie efficace.

Le nombre de relances déjà effectuées. Une procédure judiciaire sans trace écrite d'une tentative amiable sérieuse fragilise votre dossier devant le juge. Documentez au minimum : une lettre recommandée de mise en demeure, un email traçable, une proposition d'échéancier.

L'existence d'une clause résolutoire. Depuis le 29 juillet 2023, tout nouveau bail d'habitation doit obligatoirement contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. Pour les baux antérieurs à cette date qui n'en comportent pas, la procédure est différente et plus complexe.

Le profil du locataire. Un locataire en procédure collective, bénéficiaire du DALO, ou présentant une situation de vulnérabilité avérée allonge les délais et impose des obligations procédurales supplémentaires. Le juge peut accorder des délais de grâce pouvant aller jusqu'à deux ans.

La présence d'une garantie. Si le bail est couvert par une garantie Visale ou un garant personne physique, activer la garantie avant ou parallèlement à la procédure judiciaire est souvent plus rapide et moins coûteux.

Les procédures disponibles : du commandement au jugement

Le commandement de payer : point de départ obligatoire

Le commandement de payer est l'acte de commissaire de justice qui déclenche formellement la procédure. Il doit mentionner :

Délai légal de régularisation :

Pendant ce délai, le locataire peut régler l'intégralité de la dette et mettre fin à la procédure. La clause résolutoire est alors suspendue.

Transmission à la CAF/MSA : simultanément à la délivrance du commandement de payer, le commissaire de justice doit en informer la CAF ou la MSA si le locataire perçoit des aides au logement. Cette obligation s'impose au bailleur ou au mandataire.

La saisine du tribunal judiciaire

Si le locataire n'a pas régularisé dans le délai imparti, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du ressort de l'immeuble.

La procédure est contradictoire. Une audience est fixée. Le juge peut :

Délai réaliste entre la saisine et l'audience : 2 à 6 mois selon l'encombrement du tribunal.

Le commandement de quitter les lieux

Après le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de 2 mois incompressibles pour quitter le logement (délai de droit commun, pouvant être réduit par le juge dans certains cas).

La trêve hivernale suspend toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Exception : si le locataire s'est vu proposer un relogement adapté, si un squat est caractérisé, ou dans les cas de violences conjugales.

Délai global de procédure (commandement de payer à expulsion physique possible) :

Étape Durée estimée
Délai de régularisation post-commandement 6 semaines à 2 mois
Délai d'obtention du jugement 2 à 6 mois
Commandement de quitter les lieux 2 mois incompressibles
Total hors trêve hivernale 6 à 12 mois

Le rôle du commissaire de justice tout au long de la procédure

Le commissaire de justice intervient à plusieurs stades obligatoires :

Délivrance du commandement de payer : acte authentique, il seul habilité à le signifier.

Notification à la CAF/MSA : information légalement obligatoire, assurée par le commissaire.

Signification du jugement et du commandement de quitter les lieux.

Exécution de l'expulsion physique : le commissaire de justice peut requérir l'assistance de la force publique si le locataire refuse de quitter les lieux. Cette réquisition est adressée au préfet, qui peut accorder ou refuser le concours.

En pratique, travailler avec un commissaire de justice réactif et expérimenté en contentieux locatif réduit significativement les délais et les erreurs de procédure.

Les spécificités du logement social : CCAPEX et protocoles de cohésion

Pour les bailleurs sociaux, la procédure comporte des obligations supplémentaires qui n'existent pas en secteur privé.

La CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) doit être saisie pour les dossiers atteignant les seuils réglementaires (450 € ou 3 mois d'impayés depuis 2026). Elle réunit bailleur, services sociaux, CAF et préfecture. Son rôle est préventif : proposer des solutions de maintien dans le logement ou de relogement avant l'expulsion.

Le protocole de cohésion sociale est un accord entre le bailleur social et le locataire, validé par le juge, permettant la suspension de la clause résolutoire en échange d'un plan d'apurement. Il peut être conclu à tout stade de la procédure, y compris après le jugement, et suspend l'expulsion pendant toute sa durée.

L'obligation de signalement à la préfecture en cas de commandement de payer s'impose aux bailleurs sociaux dans des délais stricts. Le non-respect de ces obligations procédurales peut invalider la procédure.

Questions fréquentes

Peut-on engager une procédure d'expulsion sans commissaire de justice ?
Non. La procédure d'expulsion locative requiert obligatoirement l'intervention d'un commissaire de justice à plusieurs étapes : délivrance du commandement de payer, signification du jugement, commandement de quitter les lieux, et exécution physique de l'expulsion. Aucun de ces actes n'est réalisable par le bailleur lui-même. Le coût d'un commandement de payer est d'environ 150 à 250 € selon le tarif réglementé applicable.
Le locataire peut-il régulariser après le jugement pour éviter l'expulsion ?
Oui. Même après un jugement prononçant la résiliation du bail, le locataire peut saisir le juge de l'exécution (JEX) pour demander des délais de grâce, dans la limite de 24 mois. Il doit justifier d'une capacité réelle d'apurement. En logement social, un protocole de cohésion sociale peut également être proposé à ce stade. Ces recours n'ont aucun effet automatiquement suspensif, mais le juge peut octroyer des délais qui repoussent l'exécution.
Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?
Le refus de concours de la force publique par le préfet engage la responsabilité de l'État. Le bailleur peut alors saisir le tribunal administratif pour obtenir réparation du préjudice subi (loyers de jouissance, dégradations) pendant la période de non-exécution. Ce mécanisme, dit "indemnisation pour refus de concours", est reconnu par la jurisprudence du Conseil d'État depuis l'arrêt Couitéas (1923) et régulièrement appliqué en matière locative.

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